BASE LEGAL PARA IMPONER MULTAS O SANCIONES EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Para que en la Propiedad Horizontal se puedan imponer sanciones a los copropietarios, tenedores o usuarios de los bienes privados, deben estar sustentadas sobre una base legal, ¿cuál es entonces esa base legal?
Para la imposición de una sanción, el acto que da lugar a la sanción debe estar tipificado y debe estar contenido en alguna norma o reglamento. El acto debe estar definido, lo mismo que la sanción que le merece.
Pues bien, es sustento legal por excelencia, es el reglamento de propiedad horizontal. Es allí donde se debe especificar los actos o conductas que consideradas sancionables, lo mismo que el procedimiento que se ha de seguir para imponer la sanción, respetando en todo caso el derecho a la defensa del acusado.
Pero el reglamento de propiedad horizontal no es el único sustento legal para imponer una sanción. Lo es también la ley y el manual de convivencia.
Aunque la ley 675 de 2001 no habla específicamente del manual de convivencia, este es una herramienta que resulta muy útil a la hora de fijar reglas y principios encaminados a garantizar una sana convivencia, y para que ello sea efectivo, no sólo debe contener las conductas o comportamientos a evitar, sino las sanciones cuando se incurre en lo que se ha querido evitar que suceda por afectar la armonía y convivencia de la comunidad.
Es importante recordar que las sanciones pueden estar contenidas en el reglamento interno o en el manual de convivencia, pero la imposición de las sanciones compete sólo a la asamblea general o al  consejo de administración.
El comité de convivencia no puede imponer sanciones por expresa prohibición del parágrafo 2 del artículo 58 de la ley 675.
El administrador tampoco puede imponer sanciones. El administrador lo que debe hacer es ejecutar o hacer efectivas las sanciones impuestas por la asamblea general o por el consejo de administración, o iniciar el proceso que conlleve a la aplicación afectiva de las sanciones, como en el caso que toca recurrir a la jurisdicción civil, o a la acción policiva.

Cambios Iva y Renta en Propiedad Horizontal

La reciente reforma tributaria trajo consigo cambios que realmente no esperábamos, o no lo contemplábamos como una posibilidad, teniendo en cuenta la sensibilidad que generan estos temas, y lo difícil que será para la autoridad tributaria controlar este tipo de contribuyentes.

1. El artículo 47 de la ley 1607 de 2012, adiciona un artículo al Estatuto Tributario al establecer:

Adiciónese el artículo 462-2 del Estatuto Tributario:

Articulo 462-2. Responsabilidad en los servicios de parqueadero prestado por las propiedades horizontales.

En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio.

Esto quiere decir que a partir del 1 de Enero de 2013, las propiedades horizontales que presten el servicio de arrendamiento de parqueaderos, serán responsables del impuesto a las ventas, y si la Administración de impuestos o el Ministerio de hacienda no se pronuncian o reglamentan el tema, estas entidades tendrían que inscribirse en el régimen común del impuesto a las ventas, y cumplir con todas las obligaciones que conlleva, esta situación.

¿Nos preguntamos no sería prudente, exigir este cambio solamente a las propiedades horizontales mixtas o comerciales?

2. Articulo 186 ley 1607 de 2012. Las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta ,perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la ley 675 de 2001.

Los ingresos provenientes de la explotación de los bienes o áreas comunes no podrán destinarse al pago de los gastos de existencia y mantenimiento de los bienes de dominio particular, ni ningún otro que los beneficie individualmente, sin perjuicio de que se invierta en las áreas comunes que generan las rentas objeto del gravamen.

Parágrafo 1. En el evento de pérdida de la calidad de no contribuyente según lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo, las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal estarán sujetas al régimen tributario especial de que trata el artículo 19 del Estatuto Tributario.

Parágrafo 2. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo, las propiedades horizontales de uso residencial.

Este cambio es supremamente relevante y afectaría a la gran mayoría de centros comerciales, los cuales arriendan espacios comunes para desarrollar actividades de mercadeo y promoción de productos, en este caso y si continúan realizando estas actividades perderían la calidad de no contribuyentes del impuesto a la renta y empezarían a declarar y presentar renta como contribuyentes del régimen tributario especial.

Por lo menos en este cambio se tuvo en cuenta a las conjuntos o propiedades horizontales de uso exclusivamente residencial, los cuales podrán seguir realizando actividades de arrendamiento de áreas comunes sin perder su calidad de no contribuyentes.

Tomado de: www.Acontable.com

LA ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS

Por ser un tema de actualidad, queremos tratar el tema de la Asamblea, mencionando algunos aspectos prácticos y otros legales, que seguramente serán de utilidad.

En primer lugar es necesario decir que la reunión no debe convertirse en una larga jornada, exasperante y fatigante, para lo cual debemos organizarla y dirigirla de manera que pueda realizarse en un máximo de dos o dos horas y media, tiempo mas que justo para evacuar los temas después de un debido análisis y debate.

Para lograrlo, es necesario recordar y recordarle a los asistentes que la Asamblea solo debe tratar los temas que son de su exclusiva competencia y dejar los temas generales para su debido trámite ante el órgano competente: P. ej. los temas que pueden ser resueltos por el Consejo de Administración se tratarán en reuniones del Consejo y los temas que son competencia del Administrador deberán ser planteados directamente ante la Administración. Eso significa sencillamente que en la reunión de Asamblea NO SE DEBEN TRATAR TEMAS QUE SON DE COMPETENCIA DEL CONSEJO O DEL ADMINISTRADOR, sino SOLO AQUELLOS QUE COMPETEN A LA ASAMBLEA.

De lo contrario, la reunión será interminable y con el riesgo de que por estar tratando temas que se deben resolver en otras instancias se dejen de tratar los temas que verdaderamente son para la Asamblea.

Es muy importante también que el Presidente de la Reunión, (Que es nombrado por los asambleistas), tenga alguna experiencia y sepa conducir la reunión de una forma ordenada, sin permitir intervenciones que se salgan del orden del día aprobado, evitando confrontaciones, sometiendo a debate y a votación las propuestas, etc.

Tengamos en cuenta que la Asamblea General es la máxima autoridad de la copropiedad, y está conformada por los COPROPIETARIOS “o sus representantes” reunidos en la forma en que se indica en la ley y en el reglamento de Propiedad Horizontal, en lo que se refiere a Quórum, representación, etc.

Nótese que en la Ley 675, se dice que “El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado”, lo que fue modificado parcialmente por la Sentencia C-522/02 que dice literalmente: “Segundo Declarar EXEQUIBLE el parágrafo 2° del artículo 37 de la Ley 675 de 2001 en el entendido que cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, el voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje de coeficiente de propiedad del respectivo bien privado, sólo para las decisiones de contenido económico conforme a lo expresado en la parte motiva de la sentencia.”

Dice también la ley que las decisiones tomadas por la Asamblea General son obligatorias para todos los copropietarios, incluso ausentes y disidentes, y en lo que sea pertinente, también son obligatorias para el Administrador, revisor Fiscal, etc.

Las funciones de la Asamblea, según la Ley 675, son las siguientes:

Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.

Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.

Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.

Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.

Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto será de un (1) año.

Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.

Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.

Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la Ley 675.

Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en Ley 675 y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica

Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la Ley 675.

Las demás funciones fijadas la misma Ley, decretos reglamentarios de la misma, y el reglamento de propiedad horizontal.

Los temas a tratar, deberán en consecuencia ser aquellos que correspondan a los anteriores puntos.

La Asamblea debe reunirse por lo menos una vez al año, en la fecha que señale el reglamento. Si el mismo no dice nada al respecto, se reunirá en los primeros tres meses, después del vencimiento del periodo presupuestal, especialmente para aprobar balances y estados financieros del periodo que finalizó, y para aprobar el presupuesto de gastos, que permitirá fijar la cuota de Aporte a expensas Comunes (“Cuota de Administración”)

Otro punto importante es el que se refiere a la Convocatoria a la Asamblea, que queremos tratar con detenimiento, ya que una causa frecuente de INVALIDACIÓN de Asambleas es precisamente una convocatoria que no cumple con las normas legales.

Dice entonces la Ley 675 que la Citación debe hacerse con una antelación no menor de quince días calendario, y es una función que corresponde al administrador. Aunque la ley no haga mayores observaciones al respecto, la mayoría de Reglamentos establecen pautas para la Convocatoria, que le den suficiente “soporte” legal.

En nuestro concepto es indispensable que la convocatoria contenga:

Fecha de la citación

Tipo de Reunión (Ordinaria, Extraordinaria, en Primera Convocatoria…)

Fecha y hora exactas de la Reunión, usando preferiblemente el formato de hora “24 Horas” (“Hora militar”), para evitar equivocaciones o malas interpretaciones reales o ficticias.

Sitio de la Reunión

Orden del día propuesto

Mención del hecho de que a partir de la fecha de la convocatoria estarán los Balances y demás estados financieros disponibles en la Oficina de la Administración, durante mínimo ocho horas diarias, para la revisión y verificación de los copropietarios.

Instrucciones para el otorgamiento de Poder, en caso de imposibilidad de asistencia.

Relación de documentos anexos, que son generalmente: Copia de Balance, Estado de Resultados, Anexos al Balance, Relación de Cartera, DEUDORES, proyecto de presupuesto con sus anexos.

Aunque a veces parezca incomodo anexar todo un “Cartapacio” de documentos, esto es FUNDAMENTAL: Permite agilizar la reunión, ya que los propietarios llegarán a ella debidamente documentados y no se perderá tanto tiempo en explicaciones y aclaraciones, además que demostrará la transparencia de cada acto administrativo.

La ley establece que si no se llegase a completar el Quórum reglamentario, (“por lo menos más de la mitad” de los coeficientes en que se encuentra dividida la copropiedad), se deberá convocar nuevamente en SEGUNDA CONVOCATORIA, reunión que se realizará “el tercer día hábil siguiente” al de la PRIMERA Convocatoria, a las 20:00 Horas, salvo que el reglamento disponga otra cosa, y en esta reunión se SESIONARÁ Y DECIDIRÁ VÁLIDAMENTE con cualquier Número plural de copropietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.

Claro está, que esto no es válido cuando se pretende considerar y decidir asuntos que requieran una “MAYORÍA CALIFICADA”.

En la SEGUNDA CONVOCATORIA se deberá dejar constancia de los dispuesto en el Artículo 41 de la LEY 675, en lo que se refiere a QUÓRUM.

Es muy importante dejar CONSTANCIA de la entrega de la Convocatoria a cada uno de los copropietarios, y corresponde al Administrador tomar todas las medidas posibles para que cada uno reciba oportunamente la suya.

Para evitar posteriores reclamos y ACCIONES LEGALES, recomendamos:

Elaborar listado para que cada propietario firme dejando constancia de que recibió la correspondiente convocatoria

Archivar debidamente los comprobantes de CORREO CERTIFICADO mediante el cual se debe enviar la convocatoria a los copropietarios que no residan en la copropiedad

Enviar la citación a la ÚLTIMA DIRECCIÓN REGISTRADA por el propietario, y naturalmente asegurarse de mantener actualizado el REGISTRO DE COPROPIETARIOS.

En lo posible, enviar un RECORDATORIO uno, dos o tres días antes de la reunión

Utilizar los recursos tecnológicos de avanzada, como el Correo Electrónico o el Fax, para Convocatorias y recordatorios. Guardar la constancia y copia de esos envíos.

PH O HP???????

 Son tantas las dificultades derivadas de la vida en común de los copropietarios de cualquiera de las modalidades de propiedad horizontal, que continuamente los vemos vociferar por cuenta del desconocimiento que tienen de las responsabilidades y obligaciones que se derivan de esta forma de vida y por los desmanes de algunos de los que ejercen la administración movidos muchas veces por aspectos subjetivos en detrimento de los elementos objetivos que deben dominar un ejercicio como este.

En Colombia, y como consecuencia de los enfrentamientos y las dificultades que se dan por las obligaciones surgidas de esta forma de copropiedad, la ley 675 recogió en su articulado las derogadas leyes: 182/48; 16/85 y 428/98 con sus respectivos decretos reglamentarios y por cuenta del mandato legal que recibió, solo subsume de ellas el ordenamiento de carácter público que tiene la norma, pues la Corte Constitucional confirmó que esta ley no incorpora ninguna disposición que tenga que ver con el patrimonio, es decir, con las decisiones que implican obligaciones y cargas de tipo pecuniario. Esto quiere decir, ni más ni menos, que todas aquellas copropiedades que no se han reformado mediante la debida protocolización del nuevo reglamento por escritura pública no pueden presentar los títulos contentivos de las obligaciones de forma simple como emana del mandato legal de la ley 675/01, sino que debe presentarse compuesto tal como lo disponen los otros regímenes bajo el cual se encuentran operando para efectos del ejercicio real de dominio. Pues de no hacerse así, se puede alegar cobro indebido.

Es de tal magnitud la importancia de este aspecto, que varias veces las cortes han rechazado demandas donde el principal aspecto que se discute es de orden pecuniario debido a que por ser de carácter patrimonial y afectar a la comunidad, este tipo de regímenes debe permitir manifestar expresamente la voluntad de los propietarios.

Algunos estudiosos consideran que la no adopción específica de este régimen bajo el nuevo formato legal, ofrece tantos problemas como hacerse mayor de edad y no solicitar el respectivo documento de identidad. Adoptar responsable y seriamente la nueva legislación evita que los propietarios tengan que afrontar litigiosamente un gran desgaste económico y emocional por cuenta de una errada interpretación de la norma. Es tal la irresponsabilidad y el desconocimiento de las mismas autoridades, que algunos alcaldes certifican la personería jurídica y dan nacimiento a ella, sin que los copropietarios manifiesten su voluntad ante asamblea general o en la debida protocolización del nuevo reglamento.

Por un enorme desconocimiento de las implicaciones legales que tiene este tipo de regímenes y en general por la mala preparación de nuestros funcionarios públicos, acciones erradas como la aceptación de la representación legal con el acta del Consejo de Administración cuando no está dentro de la ley 675, son comunes y nunca nadie ha impugnado sus actos pese a que éstos son nulos de pleno derecho por no obedecer a las condiciones específicas que ordena la ley.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL

– REALMENTE IMPORTANTE?

El dato con el que cuento sobre la dimensión de la población colombiana lo obtuve directamente del Director Nacional del Registro Civil de la Registraduría Nacional del Estado Civil Colombiano cuando me preparaba para el último concurso nacional de notarios, fue con él con quien tuve la oportunidad de compartir varias referencias de interés, entre ellas por ejemplo, que nuestro Estado tiene completamente identificados 46 millones de nacionales. Como tengo una gran debilidad por las cifras y por saber cómo funcionan las estadísticas en cada sector, me di a la tarea de averiguar datos relevantes del sector desde el cual participo en la construcción de soluciones para mi país. Fue así como inicié una exhaustiva investigación sobre uno de los sectores que mayor incidencia tiene en la vida de cada colombiano, el de la propiedad horizontal y el derecho inmobiliario.

Me adentré entonces en un importante recorrido por las cifras del DANE y encontré mucha información desagregada que poco a poco fui uniendo dentro del contexto general de cifras de la nación lo cual fue tomando forma. Forma con la cual, puedo expresar varias condiciones de este importante sector de la economía. De este enorme ejercicio, pude después de varios análisis, concluir que en Colombia la administración de la propiedad horizontal y la administración y desarrollo de la actividad inmobiliaria son y si no nos ponemos en la tarea de la profesionalización, seguirá por largo tiempo siendo un oficio. Esto es así, porque quienes se dedican a estas actividades no requieren titulación académica, no existe ningún tipo de registro o matrícula para quien ejerce esta actividad, no existe entidad alguna que tenga la regulación con facultades específicas de inspección, control y vigilancia y como producto de esa enorme desarticulación, la comunidad en general viene padeciendo un verdadero viacrucis a la hora de pedir responsabilidad a quien entrega una gestión.

Como si fuera poco, descubrí que el sector inmobiliario en su totalidad maneja menos del 2% del mercado de los arrendamientos en Colombia, lo que significa que el 98% de las personas, arriendan directamente sus bienes inmuebles y que el 90% de ellas, tiene ignorancia supina sobre esta actividad.

Sobre la propiedad horizontal y su perspectiva, descubrí que de acuerdo con el censo a 31 de Diciembre de 2010, el DANE en el gráfico 5 sobre área culminada según destinos estima de manera provisional (por no contar con la totalidad de las cifras a la fecha) del Censo de Edificaciones que: el 57,6 % fue en apartamentos, el 18,7% fue en casas, el 5% en comercio (Centros Comerciales), el 4,2% en Bodegas y el 3,8% en Oficinas (Edificios) para un total del 89,3%. Estas cifras nos permitió dilucidar que la tendencia clara en el diseño de las ciudades de este siglo está en torno a esta forma de copropiedad y por lo tanto, debe haber: por una parte capacitación específica para todos sus actores y por otra, preparación profesional para quienes se van a dedicar de ello a esta importante y trascendente actividad.

Si nos pensamos desde el escenario mundial y de la necesidad de integración de la comunidad para formar el tejido social que debe ser capaz de generar sostenibilidad, este formato habitacional y de lugar de trabajo, deberá propiciar la solidaridad, el respeto, la integración de objetivos comunes, el mejoramiento de la calidad de vida de las personas que viven o trabajan dentro de este régimen especial. Si para un renglón económico de tanta relevancia en la vida de la comunidad como lo es la vivienda, nuestro país no asume el reto de AGREMIAR a todo el sector con reglas de juego claras y competencias específicas, habremos perdido un gran momento para construir una nueva realidad. Es hora de organizar al inmenso grupo de personas que se dedican a esta tarea de administrar esta forma de propiedad que de manera tan especial permea la vida de la comunidad. El interés responde a los requerimientos de la apertura de mercados y la integración latinoamericana en la que está enfocado nuestro país.

SANCIÓN SOCIAL POR EL INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES ECONÓMICAS EN EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Convivir en una unidad sometida al régimen de Propiedad Horizontal, supone la necesidad de que todos los propietarios aporten económicamente para ayudar a sostener o mantener los bienes y áreas comunes y demás aspectos relacionados, y en caso que algunos incumplan con dicha obligación, la ley prevé una sanción social adicional a la económica, toda vez que para algunas personas, las sanciones económicas pueden resultarles irrelevantes.

Es así como el artículo 30 de la ley 675 de 2001 faculta a la administración para que publique el nombre de los propietarios que persisten en el incumplimiento de sus obligaciones económicas.

Esto supone una sanción social puesto que expone al escarnio público a quienes no cumplen con las obligaciones económicas asumidas en el momento en que decidieron vivir en comunidad.

Claro que esta sanción social está limitada a que el listado se publique en un lugar que regularmente no sea frecuentado por personas ajenas a la unidad de régimen de propiedad horizontal, como es el caso de familiares y amigos de los propietarios de bienes privados.

Esta sanción social busca exponer a los propietarios incumplidos únicamente ante los demás propietarios del conjunto o condominio, más no al público en general.

Al respecto dice la norma: (…) Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.

Parágrafo. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.

Importante también anotar que el propietario sometido a esta sanción social, debe ser notificado del hecho, y preferiblemente si se notifica antes de proceder a publicar su nombre en el “muro de la vergüenza”, ya que esto puede ser lo suficientemente disuasivo para la gran mayoría de incumplidores.

NORMAS SOBRE PAGO DE CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN.

Mora en pago de administración

Procesos judiciales o extrajudiciales para lograr acuerdos en los pagos e inconvenientes para realizar trasteos por deudas con la administración son recurrentes en edificios y conjuntos.

A quienes no pagan se les generan intereses de mora equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria.

Si persiste el incumplimiento, el administrador podrá publicar el listado de morosos, en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes. Además, el acta de la asamblea debe incluir a quienes se encuentren en mora.

En los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto El reglamento de propiedad horizontal debe prever la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas.

De esa forma, las expensas comunes necesarias estarán a cargo de los dueños de los bienes privados, quienes las sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución calculadas en la normatividad; además, los recursos de cada sector de contribución se deben señalar en el presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto de uso comercial o mixto y sólo podrán sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica.

Un copropietario en mora que quiera llegar a un acuerdo con los demás propietarios debe acudir a mecanismos de conciliación señalados en su reglamento de propiedad horizontal. Comenzar con una solicitud ante el comité de convivencia o, en su defecto, dirigirse a un centro de conciliación y arbitraje, y en último caso a un juez de la jurisdicción civil.

El pago por consignación, aunque es una salida satisfactoria y precisa solo podrá realizarse mediante un proceso civil; además, es claro que según la ley no se pueden cobrar intereses sobre intereses.

CUOTAS

Lo que debe saber sobre los pagos de administración

Los asumen los propietarios para respaldar gastos como la seguridad, el mantenimiento y la conservación del conjunto, entre otros. El incumplimiento va en contra de la valorización de los inmuebles.

Al cancelar estas expensas comunes ordinarias, el propietario y el tenedor de los bienes de dominio privado a cualquier título asumen la obligación. Incluso, cuando el propietario anterior no lo hace, debe existir solidaridad con el nuevo dueño.

En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a Propiedad Horizontal (PH), el notario debe exigirle al representante legal de la copropiedad paz y salvo de las contribuciones a las cuotas o expensas comunes.

En caso contrario se debe dejar constancia del hecho en la escritura de la solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la responsabilidad del nuevo propietario por las deudas existentes.

Si un bien privado pertenece en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas es responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.

No hay disculpa para no pagar

El hecho de que un propietario no ocupe su unidad privada, o no haga efectivo el uso de un bien o servicio común no lo exime de pagar cumplidamente las expensas comunes.

Vale la pena tener en cuenta que los dueños de bienes ubicados en el primer piso en edificios residenciales y de oficinas no están obligados a contribuir con el mantenimiento, la reparación y la reposición de ascensores, específicamente si no los tiene para acceder al parqueadero, al depósito, a otros bienes de uso privado o a bienes comunes de uso general. Esta disposición se aplica a otros edificios o conjuntos, siempre y cuando así lo prevea el reglamento.

PROCEDIMIENTO

Quién se encarga de las cuotas extraordinarias

En centros comerciales, conjuntos residenciales y edificios, se sigue un conducto regular para la toma de decisiones que afecten el bien común. Ningún paso puede darse sin que haya una autorización.

Por qué:

El órgano de administración competente para decretar las cuotas extraordinarias es la asamblea de propietarios. La imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro veces las expensas ordinarias mensuales requiere la aprobación de los propietarios que representen el 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad.

Si por vicios de procedimiento o sustanciales la decisión no se ajustó a la Ley o al reglamento, el afectado podrá impugnarla ante el juez civil dentro de los dos meses siguientes a la comunicación o publicación del acta.

Sobre la segunda consulta se debe indagar el reglamento de propiedad horizontal ya que, según lo dispuesto por la Ley 675 del 2001, es posible prever allí los módulos de contribución con base en los cuales los propietarios de cada sector del edificio de uso comercial o mixto contribuirán con el pago de expensas comunes.

No obstante, la Ley se refiere a las expensas necesarias y será importante analizar el reglamento, pues si se trata de costear una obra que valorice a todo el edificio aunque beneficie temporalmente a las que pertenecen a un solo sector, la cuota debería ser asumida por todos los propietarios.

Por último, cuando la Ley dispone que los tenedores (entre estos los arrendatarios) serán solidarios con los propietarios en el pago de las expensas comunes, se refiere a las cuotas ordinarias solamente. No sucede lo mismo en el caso de la solidaridad entre el anterior y el nuevo propietario, pues la Ley manda que se producir sobre el pago de todas las deudas que existan con la copropiedad.

COBROS

¿Cuándo prescriben las cuotas en mora?

Las cuotas de administración por ser obligaciones proter rem no prescriben ya que este fenómeno desnaturalizaría la esencia de la obligación. Lo que caduca es la acción cuando se pide la declaración de la prescripción liberatoria de ella, pero siempre queda la posibilidad de volver a novar la obligación para proceder a su cobro.

De poderse declarar la prescripción extintiva de las obligaciones derivadas del bien, quedaría sin asiento jurídico todo el orden constitucional que sustenta nuestro Estado Social de Derecho.

Administradores diligentes para cobrar obligaciones

Prevalidos de los vacíos jurídicos y la falta de conocimiento de la ley, muchos copropietarios aprovechan los cambios de administración así como la falta de presupuesto, que frena cualquier inicio de demanda para evadir el compromiso firmado en la escritura. Por eso, una vez la asamblea general apruebe el presupuesto anual, el administrador debe recaudar estos dineros.

La Ley de Propiedad Horizontal permite que el administrador cobre y recaude sin pedirle permiso a nadie.

Cuotas con base en los coeficientes

El consejo y la administración no son competentes para determinar las cuotas de administración pues esta es labor de la Asamblea con base en el presupuesto aprobado. Y siempre, de acuerdo con la ley, el monto a pagar debe regirse por los coeficientes predeterminados, los cuales son inmodificables salvo casos específicos cuando haya modificación en la adjudicación de nuevas áreas o desafectación de bienes comunes.

De segunda convocatoria

Es legal que en una asamblea convocada por segunda vez para sesionar con cualquier número de propietarios, la presidencia suspenda la reunión sin agotar el orden del día con el argumento de constatar el quórum, que en el momento de la suspensión era inferior a 50 por ciento de los asistentes que iniciaron la asamblea?"

Respuesta

Según la Ley, la asamblea de segunda convocatoria sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.

Considero que además de que se presentó una arbitrariedad, y se incurrió en un vicio, se genera una responsabilidad por los perjuicios causados pues no se agotó el orden del día.